부동산 공통 공약 ‘주택 공급 확대’
인허가·분양·준공·미분양·철거 등
공급지표의 다양한 의미·이해 필요
내집 마련 위한 필요조건 갖췄다면
지역 공급량 감안한 의사 결정 해야
6·3 대통령 선거를 앞두고 주요 대선 후보들의 부동산 분야 공통 공약은 주택 공급 확대다. 다만 후보들의 이러한 의지가 현실화되기까지는 지난한 과정들이 남아있어 이번 기회에 ‘요람에서 무덤까지’ 주택 공급 생애주기 전반을 점검할 필요가 있다.
주택 공급 절차와 관련된 통계는 인허가부터 분양, 준공, 미분양, 철거까지 다양한 의미를 담고 있기 때문이다.
주택 공급의 첫 단추는 인허가 절차다. 사업자가 주택건설사업을 하기 위해 시·도지사 또는 국토교통부장관에게 사업계획에 대해 승인받는 절차를 의미한다. 따라서 건설사업을 진행하기 위해서는 인허가 절차가 필수다.
다만 인·허가 물량이 반드시 분양과 착공으로 이어지는 것은 아니다. 예를 들어 지난 정부가 임기 초반 전국 270만호(연평균 54만호) 인허가 계획을 발표했지만 인허가 물량이 실체화되는 과정에서 평균적으로 18% 수준은 준공까지 도달하지 못하는 것으로 나타났다.
이를 정부가 계획한 270만호 인허가에 대입하면 착공~준공 단계까지 약 48만호가 실체화되기 어려운 물량으로 추정된다. 다만 시장 환경 변화나 지역 여건에 따라 착공과 준공에 도달하는 비중에는 다소 차이가 있다. 예를 들어 서울처럼 사업성이 우수하게 확인되는 지역은 인허가 받은 물량의 90% 수준이 실제 준공에 도달하는 것으로 확인된다.
분양 절차는 인허가된 물량 중 주택법에 따라 모집공고가 승인된 주택을 말한다.
분양이 완료되면 즉시 공사 착공에 들어간다. 즉 주택경기의 선행지표 중 하나로 앞으로의 준공·입주대상 단지의 사전 선별이 가능하다. 따라서 인허가 통계와 달리 모집공고에 따라 청약접수가 정상적으로 진행된 단지이므로 대부분 입주로 연결된다. 아파트 기준에서 보통 입주까지 3~4년가량의 공사기간이 소요되는데, 이 경우 실제 거주가 가능한 자산은 아니므로 ‘분양권·입주권’ 용어로 시장에서 통용된다.
미분양주택의 경우는 분양과 입주의 경계점에 위치한다. 사업계획승인을 받아 건설 중이거나 건설된 주택 중 재고로 남아있는 형태를 의미한다. 준공 전, 준공 후 등에 따라 ‘악성’ 여부를 따지는데 분양 후에도 3~4년 동안 주인을 만나지 못한 주택의 경우 일반적으로 악성으로 분류된다. 청약경쟁이 치열하고 미분양이 없는 사업장이어야 최초 분양가에 프리미엄이 형성되기 때문에 지역별 양극화 여부에 대한 판단 지표로 유용하다.
분양 혹은 착공 이후 3~4년 뒤 이뤄지는 준공·입주는 모집공고 등을 통해 분양된 주택단지가 실물자산으로 확정되는 시기다. 이 때문에 다른 통계들과는 달리 실제 부동산 시장 전반에 미치는 영향력이 크다.
최근 주요 언론이 2026년~2027년 입주 물량에 대해 우려감을 나타내는 이유도, 전·월세 임대차 시장은 물론 매매가격 형성 과정에는 큰 파급효과를 일으키는 지표이기 때문이다.
준공·입주 이후 주택도 일정한 소요 시간이 지나면 철거·멸실 절차에 들어간다. 경우에 따라 태풍, 지진 등과 같은 자연재해로 멸실되는 사례들도 있지만 대부분은 안전과 노후도 문제로 철거된다. 향후 새 정부의 규제완화가 예상되는 재건축과 재개발 등의 정비사업도 철거 이후 다시금 인허가 절차에 따라 착공에 들어간다. 즉 국내는 주택공급 생애주기가 40~50년 정도의 주기로 반복된다고 볼 수 있다.
공급 통계들의 다양한 의미를 이해했다면 이러한 공급지표를 통해 향후 3~4년 내 일어날 수 있는 일들을 미리 예측할 수도 있다. 물론 공급만으로 모든 가격 데이터의 변동성을 설명할 수는 없다. 하지만 공급량이 너무 많거나, 너무 적은 경우에는 어떤 식으로든 매매와 임대차 가격에 영향을 미친다.
현재 시장에서 우려하는 부분은 너무 적어지는 과소 물량들에 있다. 서울과 수도권 일대를 중심으로 과소 물량 이슈가 1~2년 내에 이슈화 될 가능성이 높은 상황이므로 자산과 소득 등 내 집 마련을 위한 필요충분조건이 갖춰진 실수요자라면 보다 적극적으로 지역 내 공급량을 감안한 의사 결정에 나설 시기로 판단된다.
/윤지해 부동산R114 리서치랩장
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