주거이자 자산 문제, 국민 관심사

표심 확보 아닌 미래 위한 선택을

수요·공급 균형 맞춰 안정성 확보

‘국가산업 고도화’ 소득 증진 도모

민간 임대차시장 정상화 등 ‘기대’

서진형 한국부동산경영학회 회장·광운대 교수
서진형 한국부동산경영학회 회장·광운대 교수

대통령 탄핵이라는 초유의 사태로 조기 대선이 이루어진다. 문재인 정부 시절에 부동산 가격이 급등하여 정권교체라는 단초를 제공하였고, 과거 대통령 선거에서도 부동산 공약은 당락에 상당한 영향을 미친 것으로 보인다. 왜냐하면 부동산문제는 인간이 살아가는데 필수적인 의식주 중 옷을 입고 먹는 문제는 어느 정도 해결되었지만 주거의 문제는 해결되지 못하였기 때문이다. 또한, 집의 문제는 단순히 주거의 문제가 아니라 자산의 양극화로 인하여 상대적 박탈감을 가져오기 때문이다. 부동산은 국민 모두의 관심사이고, 국가 경제와 사회에 미치는 영향이 상당하기 때문에 대선 후보들의 공약에 중요한 부분을 차지한다.

그런데 이번 대선에선 과거처럼 부동산 공약에 대한 논란이 많지 않다. 야당의 대표는 사법리스크, 여당의 대표는 탄핵과 대선주자 교체라는 이슈로 인하여 유권자들의 관심에서 조금 벗어나 있기 때문이다. 그러나 부동산 정책과 관련 공약은 선심성 보다는 국가의 미래를 고려한 정책으로 공약이 제시되었으면 한다. 부동산은 국내 경제, 국가 재정, 자본시장 건전화, 자산의 양극화 해결, 금융정책 등과 밀접하게 연결되어 있으며 부동산 시장의 안정·성장이 뒷받침돼야만 한국 경제의 지속적 성장을 기대할 수 있기 때문이다.

먼저 대선후보의 공약들을 요약하면 야당은 4기 스마트 신도시개발, 국공유지를 활용한 공공주택 공급, 도시정비사업 촉진, GTX의 D·E·F 신규 노선 등이다. 여당은 재건축 재개발 용적률 상향, 대학가 반값 월세존, 세대 공존형 아파트 공급, 지역주택조합제도 폐지, 임대등록제도 활성화, 3·3·3 청년주택 공급, GTX 전국 5대 광역권으로 확장 등이다. 그런데 이러한 공약들은 예산 문제, 지지층 이탈의 우려 등의 문제점이 있다.

다행인 것은 야당 대선후보가 과거에 제시하였던 국토보유세, 임차인 10년 갱신청구권 도입 등은 이번 공약에서 빠졌다. 또 “굳이 집을 사겠다는 사람을 세금을 때려서 억누르지 말자고 생각했다”고 밝혔다. 이러한 정책의 변화가 야당 후보의 본심인지 표를 향한 몸부림인지 아직 판단할 수 없다. 임차인 보호 강화, 다주택자 세금 폭탄, 재건축초과이익 환수, 분양가상한제 등은 순기능과 역기능이 있다. 정부가 시장에 개입하여 실패한 사례는 많다. 실패하게 되면 회복을 위한 사회적 비용을 부담해야 한다. 그 비용은 오로지 국민이 부담하고 고통을 받게 된다. 결국 규제의 역설이라는 현상이 나타난다.

이제는 부동산 관련 공약도 표를 얻기 위한 정책이 아니라 국가의 미래를 위한 정책으로 전환됐으면 한다. 부동산 정책의 목표는 부동산 시장 안정과 주거복지 실현이다. 여기서 부동산시장의 안정은 부동산 가격의 안정이다. 부동산 가격의 안정을 위해서는 수요와 공급의 균형이 이루어져야 한다. 연도별 지역별 수요를 예측하여 공급이 이루어지도록 소관 행정부서에서 계획을 수립하고 실행하도록 제도화해야 한다. 이제까지 대선공약으로 제시된 공급공약이 지켜진 사례는 없다. 정권에 따라 변하는 것이 아니라 일관성이 있는 공급대책이 실행될 수 있도록 지원하는 것이 정치의 역할이라는 인식이 필요하다. 그리고 가격이 저렴한 아파트를 공급하겠다는 정책도 중요하지만 국가산업의 고도화를 통하여 가처분소득의 증가를 도모하고, 이를 통해 주택의 구매력을 높이는 정책도 함께 추진한다는 공약이 필수적이다.

주거복지 측면에서는 표심을 자극하는 계층별 공급대책도 필요하지만 전 국민에게 임대주택을 공급할 수는 없다. 하위 10% 주거취약계층에게는 영구임대주택을 공급하고, 90%는 민간에서 담당할 수 있도록 민간의 임대차시장을 정상화시켜야 한다. 민간 임대차 시장을 규제하면 임대차 시장의 왜곡을 가져오게 되고, 그 피해는 결국 임차인들에게 돌아간다. 또한 지방의 표심을 자극하는 GTX 신설·확장 공약도 공염불이 될 가능성이 있다. 예산·경제성 문제 등이 있기 때문이다.

결국 부동산공약은 규제와 완화라는 정치적 논리보다는 정책의 방향성을 정하고 정권이 교체되더라도 정부의 정책은 계속 추진될 수 있도록 지원하겠다는 공약을 기대해 본다.

/서진형 한국부동산경영학회 회장·광운대 교수

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