10월부터 전월세전환율 2.5%로 낮아진다…집주인 반발 예고

정부가 10월부터 전월세전환율을 기존 4%에서 2.5%로 낮춘다고 밝혔다. 사진은 부동산중개업소등 모습. /경인일보DB

임대차3법 시행으로 집주인들이 전세를 반전세(전세+월세)로 돌리면서 세입자들의 월세 부담을 높이자 정부가 전월세전환율(이하 전환율)을 기존 4%에서 2.5% 수준으로 낮추기로 했다. 다만 이에 반발한 집주인들이 전세 보증금을 터무니 없이 올릴 경우 정부의 전환율 하향 조정 카드도 큰 효과를 보기 힘들어 악순환이 우려된다.

19일 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 부동산시장 점검 회의에서 10월부터 전환율을 기존 4%에서 2.5% 수준으로 낮춘다고 밝혔다.

현재 전환율은 한국은행 기준금리에 시행령으로 정한 상수(이율 3.5%)를 더하는 방식으로 산출된다. 기준금리가 2% 이상이던 2016년에 만들어졌다.

이번에 바뀐 전환율 2.5%는 이 공식에서 상수인 3.5%를 2.0% 낮췄다. 한국은행의 기준금리가 0.5%인 점을 고려하면 전환율은 2.5%가 된다. 전세대출금리(6월 기준)가 2.26%, 주택담보대출금리가 2.49%인 것을 감안해 산출한 값이다.

정부는 임차인의 전세대출금, 임대인의 투자상품 수익률, 주택담보 대출금리 등 양측의 기회비용 등을 검토한 결과 2.5%가 적당하다고 판단했다.

이로 인해 집주인이 전세를 월세로 돌리더라도 세입자들의 월세부담은 금융이자와 별반 차이가 없을 것으로 전망된다.

5억원짜리 전세의 경우 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지 2억원을 월세로 돌릴 경우 현재 전환율 4.0%에서는 연 800만원을 부담해야 하지만 전환율 2.5%에서는 500만원으로 낮아진다. 금융이자 수준과 유사하다 보니 집주인들이 전세를 월세로 바꾸게 하는 요인이 약해질 수 있다.

하지만 이를 피하기 위해 집주인들이 세입자를 새로 들일 때 전세보증금을 대폭 올릴 수 있다는 지적이 제기된다. 정부가 전환율 인하로 전세의 월세 흐름을 차단할 수 있다고 밝혔지만 오히려 전셋값 급등으로 인한 전세대란을 야기할 수 있다는 것이다.

또 집주인들이 월세전환까지 어려워지면 세입자를 내보내고 직접 들어가 살거나 빈집으로 둘 수 있어 공급 자체가 끊길 수 있다는 우려도 나온다.

부동산 업계 관계자는 "세입자들은 환영하겠지만 집주인들은 더 애가 탈 것"이라며 "당장의 문제를 해결하기 위해 매번 땜질식 처방만 나오는데 집주인들의 반발로 자칫 악순환이 반복될까 걱정된다"고 말했다. 

/황준성기자 [e-mail]