시장가보다 높은 평가액
주택 가격 자체도 '하락'
낙찰률 하락으로 이어져
호재땐 개발 기대감 상승
'거품 빠지는 중' 시각도

인천 주거용 경매 부동산 경기가 침체국면에서 벗어나지 못하는 원인에 대한 전문가들의 진단은 다양했다.

부동산 시세평가 전문기관인 한국감정원 경인지역본부의 박광석 조사총괄부장은 '경매평가액과 시장가격의 격차가 크다'고 분석했다.

박광석 부장은 "경매평가액 자체가 시장가격을 오버하고, 이런 상태에서 인천의 주택가격 자체가 많이 떨어져 있다보니 낙찰률이 크게 떨어지는 것"이라며 "낙찰률이 낮다는 건 경매 유찰 횟수가 많다는 뜻인데, 이는 경매평가액이 시세보다 높다는 것을 뜻한다"고 말했다.

지지옥션의 강은 팀장은 2007~2008년 인천에 재건축·재개발 호재가 컸을 때 이뤄진 금융권의 '공격적 대출'을 얘기했다.

개발 기대감 속에서 제2금융권을 중심으로 대출이 과도하게 이뤄졌는데, 인천 주택가격이 하락하면서 경매 물량이 쏟아지기 시작했다는 것이다.

강은 팀장은 "과거 인천은 경매 시장에서 굉장히 핫(hot)한 지역이었다"며 "낙찰가와 감정가 중 높은 것을 기준으로 80%까지 대출이 이뤄졌는데 인천에서는 낙찰가가 감정가를 추월한 사례가 많았다"고 했다.

이어 "대출을 끼고 연립·다세대 주택을 경매로 낙찰받은 사람들은 개발에 대한 기대감이 있었는데, 주택시장이 죽기 시작하면서 낙찰자가 이자 부담을 감당하지 못해 경매 물량이 급증한 것으로 보인다"고 했다.

'주택 과다 공급'을 원인으로 보는 시각도 있다.

인천의 한 부동산전문가는 "지금 부동산 하는 사람들은 인천을 수도권으로 치지 않고 지방 시장으로 본다.

인천 자체에 큰 메리트(장점)가 없기 때문이다"며 "이런 상황에서 인천에서는 신·구도심에서 장기간 주택 공급이 많았고, 집값 하락을 예측하는 사람들은 경매 주택이 아무리 싸게 나와도 거들떠보지도 않는다"고 했다.

그는 주거용 경매 부동산 침체 현상을 '거품 빠지기'로 바라봤다.

"과거 가정오거리에서 4천500만원 하던 빌라가 1억원까지 뛰는 비정상적인 상황이 인천에 많았다"며 "재개발·재건축이 안 되는 상황에서 부동산 값은 계속 떨어질 것이고, 이와 함께 경매가도 하락하는 일이 당분간 계속될 것"이라고 전망했다.

/김명래기자