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  • [생활법무카페]대항력의 취득시기 왜 중요할까

    [생활법무카페]대항력의 취득시기 왜 중요할까 지면기사

    집주인이 점유개정의 방법으로 주택을 팔면서 임차인의 자격으로 계속 거주하는 경우에서의 대항력의 취득시기는 매우 중요합니다. 임차인이 경매에서 대항력을 상실하거나 배당을 못받아 임대보증금을 날릴 우려가 있기 때문입니다. 점유개정(占有改定)이란 당사자 간의 계약에 의해 양도인이 목적물의 점유를 계속하기로 한 경우에 실제로 물건의 수수(授受)는 일절 하지 않고 당사자 간의 양해만으로 인도(引渡)를 끝내버리는 간편한 인도 방법을 말합니다(민법 제189조). 점유개정에 의한 물건의 소유권의 현실의 인도는 행해지지 않습니다. 대항력이란 임차주택을 임대기간 만료 시까지 사용, 수익할 수 있고 임대기간 만료 후 보증금을 전액 반환받을 때까지 임대인 또는 신소유자에게 임차주택을 비워주지 않아도 되는 권리를 말합니다. 주택의 인도와 임차인의 전입신고(주민등록)를 마친 때에는 그 익일 0시부터 대항력이 발생합니다. 주택매매의 경우 흔히 매수인이 소유권을 이전받는 당일, 저당권을 동시에 설정하고 매도인에게 담보대출받은 돈으로 매매잔금을 지불하는 경우에 매매당사자가 매매와 동시에 임대차계약을 체결한 경우에 전 소유자가 임차인이 되는 시점은 소유권이전 당일이 됩니다. 그러므로 대항력은 근저당설정일이 아닌 근저당 설정한 다음날 0시에 발생하므로 전 소유자는 저당권자보다 후순위 임차인이 되어 대항력이 없게 됩니다.(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다 59306판결 참조)보통 임차인 전소유자일 때 미리 전입신고한 것을 두고, 대항력이 우선할 것이라 착각할 수 있습니다. 매매계약서나 임대차계약서에 특약사항으로 '임차인(매도인)의 대항력이 발생되기 전까지 근저당권 등 임차인의 대항력보다 우선하는 권리가 발생할시 계약을 해제한다'는 특약은 필수라 할 것입니다. 더 나아가 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어 다른 후순위 권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리인 우선변제권까지 확보하는 것도 잊지 말아야 할 것입니다./이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부

  • [생활법무카페]빚 많은 부친 별세, 상속포기·한정승인 어떻게

    [생활법무카페]빚 많은 부친 별세, 상속포기·한정승인 어떻게 지면기사

    돌아가신 분의 상속채무(빚)가 많은 경우 상속인들은 상속포기와 한정승인 중 어떤 것을 선택해야 할지 고민하시는 분들이 많습니다. 상속포기는 상속개시로 발생하는 상속인의 권리, 의무의 승계를 상속개시시로 소급하여 상속인 지위를 소멸시키는 상속인의 의사표시로서, 상속포기 신청이 수리되면 상속포기자는 상속인 지위를 포기하였으므로 상속인이 아니게 되는 것입니다.그러나 상속포기는 민법에 정한 대로 상속개시 있음을 안 날로부터 3개월 내에 법원에 신고하여야 하는 요식행위이므로 단순 작성한 상속포기각서만으로는 효력이 없고, 상속개시 후에 가능하므로 상속개시 전에 한 상속포기약정은 무효입니다.한편, 한정승인은 한정승인을 한 상속인이 상속채무 자체는 승계를 하되, 그 채무를 상속재산의 한도 내에서만 변제할 책임을 지고, 그 상속재산 범위 이외의 채무는 변제할 책임이 없게 되므로 상속인 본인의 고유재산으로는 책임지지 않는 것을 의미합니다.일반적으로 한정승인을 어렵게 생각하셔서 상속포기가 더 간편하다고 생각하는 경우가 있지만, 상속포기는 상속포기를 한 상속인을 제외한 나머지 상속인에게 상속인의 지위가 옮겨지게 됩니다. 즉, 1순위 상속인들이 전부 상속포기를 하더라도, 2순위, 3순위 상속인들에게 상속이 이어지게 됩니다.따라서 실무에서는 여러 상속인들까지 엮이지 않게 하려고 상속포기와 한정승인 제도를 병행하여 신청하는 사례가 많습니다. 예컨대 아버지가 사망 후, 어머니와 자녀1·2가 있는 경우 자녀1이 한정승인을 신청하고, 어머니와 자녀2는 상속포기 신청을 함으로써 손주들이나 2순위, 3순위 상속인들까지 가지 않도록 마무리하는 경우가 있습니다. 가장 중요한 것은 피상속인의 적극재산과 채무내역 및 상속인들의 각자 상황에 맞추어 상속재산과 상속채무를 총제적으로 파악하여 전문가와의 상담을 통해 적절한 시일 내에 알맞은 절차를 진행해야 할 것입니다./주영민 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부주영민 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부

  • [생활법무카페]가계약금만 포기 매매계약 해약 가능한가

    [생활법무카페]가계약금만 포기 매매계약 해약 가능한가 지면기사

    A씨는 공인중개사로부터 특정아파트에 대하여 매매대금을 10억원으로 하고 계약금은 1억원, 중도금 3억원은 앞으로 한달 후에 지급하기로 하고 다른 약정 없이 공인중개사가 알려준 매도인 B씨의 계좌번호로 우선, 가계약금 조로 1천만원을 이체해주었습니다. 그러나 A씨는 은행대출이 쉽지 않아 아파트를 매수할 수 없는 상황이 되었고, 매도인 B씨에게 가계약금을 돌려달라고 하였으나 오히려 B씨는 가계약도 엄연한 계약이므로 A씨는 나머지 계약금 9천만원을 해약금조로 더 지급하라는 내용증명을 보내왔습니다. 이와 같이 가계약만 한 상태에서 계약파기를 위해 손해를 봐야 할 금액은 약정한 계약금 중에서 실제로 지급한 계약금의 일부(일명 가계약금)인지 아니면 당초 약정한 계약금인지가 문제가 됩니다. 대법원은 "실제 교부받은 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에 계약금 일부만 지급 된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정 계약금이라고 봄이 타당하므로 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로 매매계약을 해제할 수 없다"라고 판단하였습니다. 즉, 이 사례에서는 가계약금을 포기하는 것 만으로는 계약해제를 할 수 없다고 본 것입니다.따라서 구체적 사례마다 다를 수는 있으나, 가계약금 지급 시에는 보다 신중하게 주의를 요하는 바 "구체적이고 확정적인 계약서는 추후에 쓰기로 하고 그전까지는 계약 의사가 번복될 수도 있다" 또는 "계약체결의 의사가 없게 된다면 실제로 준 돈 가계약금만 기준으로 포기하거나 배액 상환하기로 한다"라는 문자 등의 증거를 남기는 것이 분쟁해결에 도움이 될 것입니다./김정준 법무사·경기중앙법무사회 수원지부김정준 법무사경기중앙법무사회 수원지부

  • [생활법무카페]전세 만료됐는데 보증금 안돌려주면?

    [생활법무카페]전세 만료됐는데 보증금 안돌려주면? 지면기사

    전세가 만료되었는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 해야 할까.이런 경우 아무런 조치 없이 이사를 하게 되면 전입신고 및 확정일자를 통해 얻게 된 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다. 대항력과 우선변제권을 상실한다는 것은 임차주택이 제3자에게 이전되거나 경매로 넘어갈 경우 임대인 이외의 제3자에게 우선권을 주장할 수 없다는 의미입니다.이때 필요한 것이 주택임대차보호법 상의 임차권등기명령제도입니다. 임차권등기명령은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못했을 때 임차인 단독으로 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마치면 그때부터 대항력과 우선변제권을 취득하게 되며, 임차권등기 이전에 임차인이 가지고 있던 대항력과 우선변제권의 효력은 이사를 가도 그 효력이 그대로 유지됩니다.한편 임차권 등기가 되면 집주인이 보증금을 주지 않았다는 것이 등기부등본에 공시되어 후속 세입자나 제3자가 알게 되므로 임차권등기명령은 보증금의 지급을 강제할 수 있는 유용한 수단이 될 수도 있습니다. 주의해야 할 점은 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제권이 없으므로, 반드시 등기부등본의 확인을 통해 임차권등기 여부를 확인하는 것이 필요합니다.또한 임차권등기명령은 집행권원이 될 수 없으므로, 임차권등기명령 신청과 동시에 보증금반환청구 소송을 병행하는 것도 향후 강제집행을 위한 유용한 방책이 될 것입니다.끝으로 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때를 대비하여 사전에 주택도시보증공사의 '전세보증금 반환보증'이나 서울보증보험의 '전세금보장 신용보험' 등 보험 상품에 가입하는 것도 좋은 대비책이 될 수 있음을 꼭 기억해 두시기 바랍니다./박영극 법무사·경기중앙법무사회 안양지부박영극 법무사·경기중앙법무사회 안양지부

  • [생활법무카페]금전거래 안전장치는 무엇이 있나요?

    [생활법무카페]금전거래 안전장치는 무엇이 있나요? 지면기사

    금전거래는 되도록 하지 않는 것이 좋으나, 어쩔 수 없이 돈을 빌려주어야 되는 경우에는 훗날 채무자가 갚기로 약속한 날짜에 갚지 않을 경우를 대비해야 한다. 돈을 빌려줄 때 사용할 수 있는 안전장치로는 예컨대 채무자나 물상보증인이 제공하는 부동산에 근저당권을 설정하는 것과 같이 물적담보를 제공받는 방법과 재력이 있는 사람을 연대보증인으로 세우는 것과 같이 인적담보를 제공받는 방법이 있다. 이 중에서는 담보가치가 충분한 부동산에 곧바로 소송절차 없이 경매신청을 할 수 있는 근저당권 설정이 가장 확실한 안전장치라 하겠다.한편 채무자나 물상보증인의 근저당권설정을 제공받기가 여의치 않은 경우라면, 공증사무실에 가서 공정증서(금전소비대차계약 또는 약속어음 등)를 작성한 후에 돈을 빌려주는 것이 좋다. 그렇게 하면 나중에 채무자가 돈을 갚지 않는 경우에 복잡한 법원의 소송절차를 거치지 않고도 강제집행을 할 수 있어 시간이 절약되고 간편한데, 다만 강제집행할 채무자의 책임재산을 쉽게 찾아낼 수 있는 경우에만 의미가 있다고 하겠다.또 돈을 빌려주는 채권자는 훗날 채무자가 약속을 지키지 않아 법원의 소송절차를 진행할 경우를 대비하여 대여금액과 대여일자, 변제기, 이자율 등을 명확하게 기재한 차용증(금전소비대차계약서, 현금보관증, 지불각서 등 명칭 불문)을 작성하여 두는 것이 좋다. 특히 채무자의 성명과 주민등록번호, 주민등록상 주소, 연락처 등 인적사항은 반드시 기재하고, 더 나아가 주민등록증을 복사하여 첨부하게 하거나 인감 도장을 찍고 인감증명서를 첨부하도록 한다. 이는 모든 일이 종료될 때까지 잘 보관하여야 한다. 그러나 결국 가장 좋은 안전장치는 상대방이 신뢰할 수 있는 사람이냐 여부를 판단하여 금전 거래 여부를 결정하는 것이라 하겠다./장지수 법무사·경기중앙법무사회 수원지부장지수 법무사·경기중앙법무사회 수원지부

  • [생활법무카페]매출급감, 월세 감액 청구 가능한가

    [생활법무카페]매출급감, 월세 감액 청구 가능한가 지면기사

    Q:상가건물임대차 계약 후 1년여 동안 마트 영업 중, 인접 지역에 대형마트가 입점하면서 매출액 급감으로 월세를 지급하기 어려운 상황입니다. 임대인에게 월세의 감액을 청구할 수 있나요? A:계약당사자 간에 약정한 차임이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증가, 경제사정의 변동으로 인해 상당하지 않게 된 경우, 이를 인정할 만한 구체적인 입증자료가 있다면, 임차인 또는 임대인은 장래의 차임 또는 보증금에 대한 증감을 청구할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제11조).임차인의 감액 청구에는 그 비율에 한도가 없으며, 임대차계약 당시 임차인이 차임의 감액을 요구하지 않겠다는 약정을 한 경우에도, 이는 임차인에게 불리한 약정으로 효력이 없습니다(같은 법 제15조). 단 입증책임은 청구인에게 있으므로 사전에 법무사, 변호사 등 전문가와의 상담이 필요할 수도 있습니다. ※판례1. 대법원 92다31163판결요지= 임대차계약에 있어서 차임은 당사자 간에 합의가 있어야 하고, 임대차 기간 중에 차임을 변경할 때도 상대방의 동의를 얻어야 한다. 그렇지 아니한 경우에는 민법 제628조에 의해 차임의 증감을 청구할 수 있다. 임대차계약 체결 당시 임대인만이 차임을 인상할 수 있고, 임차인은 이의를 할 수 없다고 약정했더라도, 이는 강행법규에 위반하여 임차인에게 불리한 약정이므로 효력이 없다(민법 제652조 참조).※판례2. 대법원 96다34061판결요지= 차임을 증액하지 않겠다는 특약이 있는 경우에도 그 약정 후 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다고 보일 때에는 형평의 원칙상 임대인에게도 차임증액 청구를 인정해야 할 것이다. 그러나 법 절차에 따른 감액청구 이전에 상대방과의 대화로써 합리적인 합의를 하는 것이 가장 바람직할 것입니다./조규일 법무사 경기중앙법무사회 수원지부조규일 법무사 경기중앙법무사회 수원지부

  • [생활법무카페]법 없이도 살 수 있다?

    [생활법무카페]법 없이도 살 수 있다? 지면기사

    흔히들 착한 사람을 가리켜 법 없이도 살 수 있는 사람이라고 합니다. 그런데 정말 착한 사람은 법 없이도 살 수 있을까요? 하지만 법이 그런 착한 사람을 보호하지 않는다면 그 역시 사회생활을 하면서 살아가기는 힘들 겁니다. 법치주의란 곧 자유주의의 역사이기도 하며 국민의 대표에 의하여 스스로를 제한하는 대의민주주의의 역사이기도 합니다. 이러한 법치주의가 제대로 작동하려면 무엇보다 법의 내용이 국민들에게 잘 알려져야 하고 그 의미가 분명하고 모순이 없으며, 상식적이어서 국민이 이를 쉽게 이해하고 지킬 수 있어야 할 것입니다. 하지만 현실적으로 국민이 법의 내용을 모두 안다는 것은 불가능하고 또 갈수록 복잡하고 전문화되어가는 세상에서 그런 기대 가능성도 없다고 할 것입니다. '법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않는다'는 법언이 있습니다. 그만큼 국민이 적정한 절차를 통하여 권리를 실현하는 것은 중요하다는 의미일 것입니다.생활법률의 전문가인 법무사가 국민 곁에서 국민들의 법생활과 함께 해온 지 어느덧 122년이 되었습니다. 이번에 경인일보가 경기중앙지방법무사회와 손을 잡고 국민들에게 생활법률 지식을 제공하여 주기로 했습니다. 이번 기회가 국민들에게 생활 속의 법률을 알려주는 좋은 기회로 활용되었으면 하는 바람입니다.생활법률은 전문지식이라기보다는 모든 국민이 알아야 할 상식에 가깝다고 보아야 할 것입니다. 법을 많이 아는 것과 법을 이용하는 것은 다르고, 생활과 관련한 법률에 대하여 적절한 지식을 가지고 있어야 손해를 보지 않으면서 자신의 권리를 실현할 수 있습니다. 이번 기회에 우리 법무사회는 국민들이 가장 궁금해 하고 알아두면 사회생활에 도움이 되는 생활법률지식을 중심으로 다양한 분야에 걸쳐서 독자들을 위한 연재를 해나갈 예정이고 이를 통하여 좀 더 국민들과 친숙하고 문턱이 낮은 법률가상을 정립해나가는데 힘을 쏟을 예정입니다. 관심을 가지고 지켜봐 주시길 바랍니다. 감사합니다./황승수 경기중앙지방법무사회 회장※'생활법무카페'는 매월 둘째·넷째주 수요일 게재됩니다.황승수 경기중앙지방법무사회 회장