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[생활법무카페]계속적 거래관계에서 소멸시효 기산점 지면기사

의뢰인은 'A'라는 사람에게 몇년 전부터 물품을 납품하면서 물품대금은 수시로 결제받는 형태로 거래를 해 왔다.작년부터 'A'는 자금악화를 이유로 차일피일 대금결제를 지연하여 부득이 더 이상의 납품을 중단하고 'A'에게 대금지급을 요구하였더니 느닷없이 'A'는 납품한 물품대금의 소멸시효가 완성되었다고 주장하면서 남은 물품대금의 변제를 거부하였다고 상담을 요청받은 적이 있었습니다. 이러한 경우 'A'에게 물품을 납품한 것은 1회성 납품이 아니라 계속적인 납품이었는데도 'A'의 주장처럼 소멸시효에 걸리게 되는지, 'A'에 대한 물품대금의 소멸시효기간의 기산점은 어느 시점으로 보아야 하는지가 관건입니다.소멸시효와 관련하여 상법 제64조에 의하면 '상행위로 인한 채권은 상법에 다른 규정이 없는 때에는 5년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다. 그러나 다른 법령에 이보다 단기의 시효의 규정이 있는 때에는 그 규정에 의한다'라고 규정하고 있으며, 민법 제163조에서는 생산자 및 상인이 판매한 생산물 및 상품의 대가에 대한 채권은 3년의 소멸시효에 해당되도록 규정하고 있습니다.이에 상품판매 채권은 그 권리를 행사할 수 있는 때인 채권발생일로부터 3년의 소멸시효가 경과되면 채권이 소멸되어 물품대금청구를 할 수 없게 됩니다.다만 위 예와 같이 동일거래처에 대한 계속적 반복적 거래와 관련하여 대법원은 거래종료일로부터 소멸시효가 진행하는 것이 아니라, 특별한 사정이 없는 한 해당 물품을 납품한 날로부터 소멸시효가 진행한다고 판시하고 있습니다.따라서 이러한 경우에는 실제 납품한 날짜를 기준으로 이미 3년이 경과한 물품대금은 소멸시효가 완성되었다고 보아야 할 것입니다./김종철 법무사·경기중앙지방 법무사회 수원지부김종철 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부

2020-03-24 김종철
[생활법무카페]계약금 지급후 '시세상승' 매도인 해약 원해 지면기사

수원의 A아파트를 갑과 을이 2020년 1월15일 5억원에 매매계약을 체결하고, 즉시 계약금 7천만원을 을이 갑에게 지급하고 중도금은 2월15일 지급하기로 약정했다. 그런데 수원 아파트 시세가 급상승하면서 5억이었던 것이 8억이 되자 갑은 매매계약을 해제하고 계약금의 배액인 1억4천만원을 을에게 지급하겠다며 받지 않을 시 공탁하겠다는 내용증명서를 2월10일 을에게 보냈고, 을이 계좌번호를 알려주지 않자 2월14일 1억4천만원을 공탁했다. 그러나 을은 2월13일 갑의 계좌로 중도금을 이미 이체했다. 민법 565조 1항은 매매계약당시에 일방이 금전을 계약금 등 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 해약금으로 추정하고 있다. 그렇다면 갑이 해약금(계약금의 배액)을 공탁하기 전에 을이 갑에게 중도금을 지급하여 이행에 착수한 이상 갑의 약정해제권행사로 매매계약이 해제되었다고 볼 수 있는지가 문제다.대법원은 이행기(중도금지급기일)약정이 있더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다고 한다. 그러나 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약해제의 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지한 경우 매수인이 매도인의 계약해제권을 소멸시키기 위해 이행기 전에 이행에 착수할 수 없다는 입장이다. 왜냐하면 위와 같은 경우는 중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 그 기한의 이익이 있다고 보는 것이 타당하기 때문이다. 다시 사안으로 돌아와, 갑이 을에게 1억4천만원을 공탁하고 매매계약을 해제한 이상 을은 자신의 중도금지급을 이유로 매매계약의 유효를 주장할 수 없다. 요즘 부동산시세가 하늘 높은 줄 모른다. 과거에는 흔하지 않은 약정해제권 행사가 심심찮게 자주 발생하는 이유다./김정준 법무사·경기중앙지방 법무사회 수원지부김정준 법무사·경기중앙지방 법무사회 수원지부

2020-03-10 김정준
[생활법무카페]부동산경매에서 가장 위험한 요소는 지면기사

부동산 경매는 일반 매매와 달리 매도인과 중개업자가 없어서 매수에 하자가 발생해도 대부분 본인이 그 위험을 부담해야 한다. 전문가를 자처하는 컨설팅 업체에 미혹돼 고액의 보수를 주고 사건을 의뢰했다가 사고를 당해 큰 손해를 보기도 한다. 부동산 경매에서 위험요소로는 소유권 상실의 위험과 추가 부담의 위험, 사용제한 등의 위험이 있는데 가장 중요한 소유권 상실의 위험과 추가부담의 위험에 대해 살펴보겠다. 소유권 상실의 위험은 두 가지 경우에 대한 대처방안만 알고 있으면 된다. 최선순위 소유권이전금지 가처분과 최선순위 소유권이전청구권 가등기는 최근의 실무상 위 문제가 해결될 때까지 경매절차를 정지하고 있고 최선순위 환매권도 환매금액을 지불해야 하므로 매수인에게 손해를 끼치지는 않는다. 인수 조건부 전 소유자에 대한 가압류는 인수하는 금액만큼 입찰가를 낮추어 대위 변제하고 말소하면 된다. 주의해야 하는 경우는 독립성이 상실된 구분건물의 취득이다. 독립성이 상실된 구분건물은 매각대금을 납부하더라도 매수인은 소유권을 취득하지 못한다(2009마1449결정). 따라서 매각공고나 감정서에 이와 같은 내용이 있으면 층 전체의 일괄매각이 아닌 한 일단 입찰을 보류하는 것이 맞다. 법원의 업무 관행도 통일적이지 못하고 언제 문제가 불거질지 법원도 모르고 이해관계인들도 모르기 때문이다. 추가 부담의 위험을 없애려면 최선순위 임차인들이나 전세권자들의 선순위 보증금을 차감하고 입찰가를 정하면 된다. 단 유치권의 성립 여부와 부담에 관한 판단은 완전한 분석이 어렵다. 점유의 적법성과 점유자와 점유시기, 공사비 잔액과 변제기 등을 파악해야 하지만 쉽지 않다. 유치권 신고가 있거나 유치권 성립 가능성이 있을 때는 입찰 전에 소유자 등과 협의가 안 되면 유치권 성립 가능성이 없거나 성립 가능성이 있어도 부담금액이 적을 것으로 예상되는 경우에만 입찰가에서 위험부담 액수를 차감하고 입찰에 참가된다./박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부

2020-02-25 박재승
[생활법무카페]등기부에 돌아가신분 성명 오기 경우 지면기사

얼마 전 돌아가신 할아버지 명의로 소유권등기가 되어 있는 임야가 있는데, 이번에 상속등기를 하려고 하였더니 할아버지 성명과 다르게 되어 있어서 상속등기가 바로는 안 된다는 말을 듣고 찾아온 의뢰인이 문의한 내용이다. 원래 의뢰인의 성(姓)은 전(全)씨인데 등기부에 김(金)씨로 잘못 등기되어 있는 것이다. 어떤 방법으로 바로 잡을 수 있는지 및 그리고 아직도 등기가 되어 있지 않은 할아버지 땅이 있는데 이를 의뢰인이 상속등기를 받으려면 어떻게 해야 하는지를 물었다.등기부상의 소유자 성명이나 토지 등의 면적, 지번 등이 등기신청을 하는 과정에서 착오로 잘못 등기되어 있는 경우에는 이를 바로 잡을 수 있는데 이를 '경정등기'라고 한다. 그런데 의뢰인처럼 이미 돌아가신 분의 성명이 잘못 등기되어 있는 경우에는 등기소에 바로 '경정등기'신청을 할 수가 없다.이럴 경우에는 그 땅이 돌아가신 할아버지의 소유라는 사실을 증명하는 서류(예를 들면 등기필증 등)를 첨부하여 국가를 상대로 소송을 제기하여 승소판결을 받아야 한다.또한 등기되어 있지 않은 토지에 대하여는 그 토지에 대한 토지대장에 할아버지가 소유자로 등록되어 있는 사실과 의뢰인이 할아버지의 상속인이라는 사실을 증명할 수 있는 제적등본 등 상속 관련 자료를 첨부하여 국가를 상대로 소유권보존등기청구소송을 제기, 그 승소판결문을 첨부하여 바로 의뢰인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있다.나홀로 소송, 나홀로 등기도 가능하지만 혼자서 소송 수행 및 등기절차가 어려운 경우에는 가까운 법무사 및 변호사에게 문의하는 것이 바람직할 것이다./김종철 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부김종철 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부

2020-02-11 김종철
[생활법무카페]2020년 달라지는 취득세 요율 지면기사

주택 유상거래 취득세율은 6억~9억원 이하의 주택 취득세율 1~3%로 세분화 되고, 9억 초과의 경우에는 3%, 주택 외 토지, 건물, 상가 4%는 변화가 없다. 다만, 내년 1월부터 집을 3채 이상 가지고 있는 세대가 추가로 주택을 매입하면 (총 4채부터) 4%의 취득세율이 적용된다. 1세대는 주민등록상 세대를 기준으로 하며, 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 따로 거주하더라도 1세대에 포함된 것으로 취급한다. 이에 따라 취득세 신고 시 관할 지자체에서는 매매계약서 및 부동산거래신고필증 이외에도 가족관계증명서와 주민등록표등본을 요구한다. 또한 다운계약 등 불법거래를 막기 위해 취득세율 구간이 변경되어 실거래가 6억원 초과~9억원 이하 부분이 현행 일률적인 2%에서 1~3%(1천만원 단위)로 세분화 된다. 해당 구간에서 6억을 기준으로 취득세 1%에서 1천만원씩 늘어날 때마다 세율이 올라가게 되는 것으로, 이에 따라 중간값인 7억5천만원 이하는 취득세가 1~2%로 적용되고, 7억5천만원 초과~9억원 이하 구간은 2~3%가 적용된다. 6억에서 9억 구간 주택 유상거래 취득세율 계산법(3주택 이하)은 다음과 같다. 세율 Y (%) = 취득가액 X (억원) * 2/3 - 3억원.취득세율 외에도 양도세 장기보유특별공제, 1주택자 2년 이상 거주, 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한, 부동산 실거래가 신고기간 단축 및 해제 신고 의무화, 자금조달계획서 제출대상 확대 및 거래소명 강화, 민간택지 분양가상한제 유예기간 종료, 연 2천만원 이하 주택임대소득 소득세 신고, 종합부동산세 세율조정, 공시가격 현실화 및 형평성 제고 등 많은 변화가 예상된다. 특히 다주택자에 대한 규제가 더욱 강화되기 때문에 기존 주택 보유자 또는 주택 취득 예정인 사람은 달라지는 제도를 미리 파악하여 자산관리 계획에 유념해야 할 것이다. 결과적으로 이번 정부가 발표한 강력한 규제책이 투기세력을 잠재우고, 치솟은 집값을 안정화시킬 수 있을지 귀추가 주목된다./주영민 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부주영민 법무사·경기중앙지방법무사회 수원

2020-01-28 주영민
[생활법무카페]법무사 vs 변호사 지면기사

"법무사와 변호사는 뭐가 달라요?" 이렇게 묻는 사람들도 꽤 있다. 업무영역은 똑같다. 확실히 다른 점은 변호사는 모든 법정에 출석할 수 있지만 법무사는 단독재판장의 허가에 의하여 제한적으로 출석할 수 있을 뿐이다. 변호사는 법정에 출석하는 사건마다 불리는 이름이 다르다. 민사·가사사건의 경우 대리인, 형사사건의 경우 변호인, 소년사건의 경우 보조인으로 부른다. 대리인인 경우 변호사가 당사자 없이 법정에 출석하고, 변호인·보조인인 경우에는 당사자와 함께 출석한다. 법무사는 법원에 제출하는 서류를 작성, 접수해주고 당사자만 법원에 출석한다. 신청사건(가압류·가처분 등 보전처분사건), 소송사건, 집행사건(경매·추심 등)으로 나뉜다. 생선에 비유하자면 '신청'은 머리부분에, '본안'은 몸통부분에, '집행'은 꼬리부분에 해당한다. 이 중 신청과 집행과 소송사건이 아닌 비송사건은 서류재판인 경우가 많아 법무사가 주로 처리해왔고 본안 소송 사건은 법정에 출석할 수 있는 변호사가 주로 처리해왔다.그런데 20년 전 변호사는 약 5천명으로 당시 6천여명인 법무사보다 적었는데, 현재 변호사는 로스쿨제도 도입으로 2만1천명이상으로 늘어나 법무사 7천여명보다 3배가 넘다 보니 변호사가 담당하는 사건이 전통적으로 법무사가 해오던 신청, 집행, 비송사건까지 처리하는 경우가 많아졌다. 법무사와 변호사가 특히 다른 것은 수임료에 있어서 약 5~10배 정도 차이가 난다는 것이다. 법정에 혼자 출두하여 소송을 이어가기 어려운 분들에게는 변호사를 선임할 것을 권유하나 변호사 숫자의 기하급수적 증가 이외에도 법률시장에 몰아닥친 불황으로 인한 수임료 부담, 인터넷 발달과 법원의 정보제공도 확대 등으로 인한 나 홀로 소송 증가 등의 이유로 변호사를 선임하는 경우가 많지 않고, 같은 이유로 법무사에게 사건을 맡기는 경우도 줄어들고 있다.요즘도 동창회에 나가면 은퇴한 친구들이 "넌 참 좋겠다. 평생 직업이 있으니"라고 부러워할 때마다 "글쎄? 그건 옛날 얘긴데…"하고 말꼬리를 흐린다./이상후 법무사·경기중앙지방법무사회 수원

2020-01-14 이상후
[생활법무카페]채무자의 재산 찾는 방법은? 지면기사

채무자가 돈을 갚지 않아 법적 소송절차를 밟아 승소해도 채무자가 자발적으로 돈을 주지 않는 경우 강제집행을 통해 채권만족을 할 수밖에 없습니다. 그러나 강제집행을 하려고 해도 채무자의 재산을 파악하는 것이 전제가 되어야 합니다. 이를 위해서 민사집행법 제61조 채무자 재산명시제도가 있습니다. 이는 채무자가 자신의 재산을 법원의 판사 앞에서 부동산, 자동차, 채권 등 모든 재산을 기재한 재산목록을 제출하고 이것이 진실하다는 선서를 함으로써 채권자는 이를 열람하여 채무자의 재산을 파악할 수 있도록 하여 강제집행을 보다 용이하게 할 수 있는 제도입니다. 만약 채무자가 거짓 재산목록을 제출한 경우 민사집행법 제68조에 따라 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처해지고, 재산명시기일에 불출석, 재산목록의 제출거부, 선서 거부한 경우 법원의 결정으로 20일 이내 감치에 처해집니다. 이 제재내용을 고지받은 채무자는 대부분 법정에 나와 재산명시에 따를 것입니다. 부실한 재산목록인지 여부는 여전히 채권자 입장에서 알 길이 없으나 채무자의 자발적인 재산내역 제출을 강제한다는 점에서 실익이 있습니다. 훗날 허위의 재산목록제출임이 밝혀지는 경우라면 전략적인 형사고소를 진행할 수 있습니다. 이와 같은 재산명시는 법원을 통한 개인의 재산과 신용정보에 관한 전산망을 관리하는 공공기관, 금융기관, 단체 등에 채무자의 '재산조회'를 신청하기 전에 필수적으로 거쳐야 하는 과정이기도 합니다.재산명시제도를 통해 돈을 대여하고 못 받아 승소판결문까지 받았으나 채무자가 재산을 빼돌리거나 변제를 거부할 때 채무자의 재산을 파악한 후에 강제집행한다는 점에서 사후적으로 담보력을 확보하는 것이지만, 이보다는 금전을 대여할 때 근저당권 설정 등 사전에 담보력을 미리 확보하는 것이 더 중요하다 할 것입니다./이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부

2019-12-26 이영옥
[생활법무카페]친생부인의 소 vs 친생부인 허가 청구 지면기사

전남편과 이혼을 하고 이혼신고를 한 후 300일 이내에 태어난 아이는 전남편의 아이로 법률상 추정이 되고 이를 '친생추정'이라고 합니다. 유전자검사 기술이 발달하지 않았던 과거에는 일단 전남편의 아이로 추정하고 전남편의 아이가 아닌 객관적 사정이 있는 경우에만 친생추정을 배제했습니다. 이때 필요한 소송이 친생부인의 소입니다.친생부인의 소에서 가장 문제는 반드시 전남편이 소송의 피고가 된다는 것이었습니다. 따라서 엄마는 빨리 아이의 출생신고를 하고 싶어도 전남편에게 알려질까 두려워 어쩔 수 없이 몰래 전남편의 아이로 출생신고를 하거나, 친생부인 소송 절차가 지연되는 경우 그동안 아이가 건강보험혜택을 받지 못해 어려움을 겪는 경우가 아주 많았습니다.그러나 요즘은 머리카락만 있으면 친자여부를 쉽게 판단할 수 있는 유전자 검사가 있어 더 이상 친생추정이란 개념이 존재할 이유가 없습니다. 전남편과 이혼 후 300일 이내에 태어난 아이에게 친생부인의소를 제기하지 않고 간단한 절차로 출생신고가 가능하도록 민법이 개정됐습니다. '개정 민법 제854조의2 친생부인허가청구'에 따라 유전자 검사 등으로 전남편의 아이가 아니라는 사실이 명백한 경우에는 친생부인의 '소'를 거치지 않고 가정법원의 '허가'를 받아 친생추정의 효력을 배제할 수 있게 됐습니다. 그 결과 친생부인의 '소'를 통해 전남편에게 알리거나 전남편의 소송수행이 없이도 가정법원의 '허가'를 받아 태어난 아이의 출생신고가 가능해졌습니다. 다만 '이미 출생신고가 된 아이의 경우'에는 민법과 가사소송법이 개정된 것과는 무관하게 친생부인의 소로서 친생추정을 배제해야만 합니다.실무적으로는 친생부인허가청구 절차 내에서도 전남편 등에게 의견청취를 구하는 임의적 절차를 고집하며 전남편에게 아이의 출산사실을 알리며, 의견청취서 송달을 요구하는 일부 법원이 있습니다. 아이의 신속한 출생신고를 위해 전남편에게 의견청취통지서 송달조차 장차 없어졌으면 하는 바람입니다./주영민 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부주영민 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부

2019-12-10 주영민
[생활법무카페]최고이자율 위반한 약정이자 지급해야 하나? 지면기사

A는 B에게 2018년 3월 1일 돈 1억원을 빌려주면서 B는 3개월 후에 갚기로 하고, 약정이자는 연 30%로 하여 1개월분의 선이자조로 250만원을 공제하고 9천750만원을 주었고 차용증은 작성하지 않았다. 또한 채무를 담보하기 위하여 B의 아파트에 1억원의 저당권설정등기를 마쳤으나 B는 3개월이 지나도록 3천만원만 변제하자, A는 저당권에 기해 관할법원에 경매개시신청했다. 이에 B는 2018년 12월경에 6천750만원만을 변제하고 A에게 경매를 취하해줄 것을 요청하였으나, A는 변제한 때까지의 이자에 먼저 충당하고 나머지는 원금에 충당하게 되면 B는 대여금을 완전히 변제한 것이 아니므로 경매를 취하할 수 없다고 합니다. 사안에서 B가 차용당시 약정이자를 연 30%로 정한 적이 있음을 인정한다 할지라도 차용당시 이자제한법의 최고이자율인 연 24%를 넘는 부분은 무효이므로 선이자 250만원 중 50만원을 원본 1억원에서 공제한 돈을 대여원금으로 하고(대법원 80다2694) B가 차용일 이후에 변제한 돈은 연 24%의 이자에 충당하고 나머지를 원금에 충당하여 원금까지 모두 변제하였을 때 B는 A에게 경매 취하를 요구할 권리가 발생합니다. 만일 B가 차용증 없음을 빌미로 약정이자를 부인한다면 A가 약정이자를 정하였음을 입증할 책임이 있으며 이를 증명하지 못하면 변제한 돈은 연 5%의 법정이자에 충당하고 남은 돈을 원금에 충당하여야 할 것입니다. 이자제한법상 최고이자율은 2014년 7월 15일부터 2018년 2월 7일까지는 연 25%, 2018년 2월 8일부터 현재까지는 연 24%입니다. 최고이자율을 초과하여 이자를 지급하였다면 넘어가는 부분은 원금에 충당하고 원본이 소멸하는 경우는 그 반환을 청구할 수 있습니다.(이자제한법 제2호 제4항) 또한 서로 간에 이자에 대한 분쟁을 미연에 방지하기 위해서는 저당권설정만 하지 말고 반드시 차용증에 원금, 이자, 변제기 정도는 기재하여 날인 후 서로 1부씩 가지고 있을 것을 권합니다./김정준 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부김정준 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지

2019-11-26 김정준
[생활법무카페]내용증명의 효과 지면기사

법률상담을 하다 보면 차용증 없이 돈을 빌려준 경우, 방문판매 등으로 물건 구입 후 반환하고 싶은 경우, 전세 살다가 이사 가려고 할 경우 집주인에게 어떤 식으로 통보해야 하는지 등에 대해 종종 상담을 한다. 이런 경우에 내용증명(상대방에게 언제, 어떤 내용을 발송했는지를 우체국이 공적으로 증명하는 우편제도)이 유용하다. 내용증명은 어떤 정해진 양식이 있는 것은 아니고 자신이 주장하고자 하는 내용을 6하 원칙에 따라 간결하게 작성하고, 3장을 복사해 우체국에서 내용증명우편으로 보내면 된다.첫째, 차용증 없이 돈을 빌려준 경우는 내용증명을 보내서 후일 소송의 증거자료를 만들고, 차용증은 있으나 돈을 갚지 않는 경우의 내용증명은 채무자에게 심리적인 압박을 가할 수 있다. 둘째, 방문판매나 전화권유판매로 물건을 구입한 경우, 소비자는 계약서를 교부 받은 날이나 물건 받은 날로부터 14일 이내에 계약에 관한 청약철회를 할 수 있다. 이런 경우에 청약철회를 14일 이내에 내용증명으로 보내면 된다. 다만, 물건을 훼손한 경우에는 청약철회를 할 수 없으나 단지 물건을 확인하기 위해 포장을 뜯는 경우에는 청약철회가 가능하다. 셋째, 세입자가 전세기간까지만 살고 이사를 가야 할 경우, 집주인에게 말로 하는 것보다는 만약을 대비해 내용증명을 보내면 묵시적 갱신이 되는 것을 막을 수 있고, 전세기간이 끝나면 전세금을 돌려받을 권리가 생긴다.내용증명 그 자체만으로 어떤 법률적 효력이 발생하는 것은 아니나, 내용증명은 후일 재판에 있어 증거의 사전확보차원에서 필요하다. 또한 심리적으로 법적조치를 취하겠다는 경고적 효과가 있어 상대방에 압박감을 느끼게 해 자발적인 이행을 유도하기도 한다. 민사소송에서의 승패 여부는 증거에 달려있기에 '증거가 왕'이란 말이 있다. 내용증명도 일종의 증거가 될 수 있으므로 중요한 의사표시는 가급적 내용증명으로 하길 바란다./서동선 법무사·경기중앙지방법무사회 안양지부서동선 법무사·경기중앙지방법무사회 안양지부

2019-11-12 서동선