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[생활법무카페] 前 임차인의 시설도 철거해야 하나 지면기사

민법 제654조는 '임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복 의무가 있다'고 규정하고 있는데 승계받은 전 임차인의 시설 철거의무도 지는 경우도 있어서 이를 소개한다.임차인의 시설 등을 이용하여 점포를 운영한 경우 원상회복의 범위는 반드시 임차 당시의 현황대로 회복하는 것만을 의미하지 않고 예외적으로 전 임차인의 시설을 이용한 임차인에 대하여 그 시설까지도 철거할 의무가 있다.임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하고 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해진다.그리고 임차인이 설치하지 않은 부분에 대하여는 원칙적으로는 철거하여 원상회복을 할 의무는 없지만 전 임차인으로부터 커피전문점 영업을 양수하고 임차하여 커피전문점을 운영한 경우에는 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 철거하여 원상회복할 의무가 있다.(대법원 2019년8월30일 선고 2017다268142 판결 참조)이는 커피전문점의 시설 등은 임차인이 전 임차인으로부터 인수하지 않았더라도 임차인이 당연히 설치하였을 것이기 때문에 전 임차인의 시설까지 철거할 의무가 있다고 본 사례이다.물론 임차인이 프랜차이즈 커피 전문점이 아니거나 다른 업종이었다면 판단이 달랐을 수 있다. 따라서 임차인은 프랜차이즈 등 전 임차인의 시설을 인수한 경우에는 임대차계약서에 형식적으로 단순히 원상회복이라고 해선 안되고, '임차 당시의 현황대로'라고 명시하지 않으면 위와 같이 낭패를 볼 수 있다./박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부

2022-05-09 박재승
[생활법무카페] 가족 등 특수관계 대여금분쟁 대처는? 지면기사

가족이나 연인간의 자금거래는 차용증과 같은 문서를 작성하는 일이 거의 없기 때문에 실무적으로 직계존비속간 일정액 이상의 자금거래는 국세청으로부터 증여로 간주되어 증여세를 납부해야 하는 경우가 있다. 이와 별도로 이 글에서는 특수관계인간의 대여금 분쟁이 발생한 경우 어떻게 대처해야 하는지 알아본다. 빌린 돈을 제때 갚기만 한다면 별 문제가 되지 않겠지만 친족관계가 해체되고 시일이 수년이 지나 대여금 분쟁소송이 발생할 때 현금거래만 있고 금융거래내역이 없다면 증거부족으로 패소할 수가 있다. 설사 금융거래내역이 있다고 해도 증여받은 것으로 항변하면 대여금으로 인정받지 못할 수도 있다.가족 등 특수관계인 간의 자금거래가 금전소비대차인지 증여인지의 여부는 당사자간 계약 내용, 이자 지급사실, 직업 소득수준, 상환능력, 원금상환내역, 자금출처 및 사용처 등 당해 자금거래의 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항이라는 것이 국세청과 법원의 입장이다.차용증을 쓸 때는 차용목적, 원금과 이자율, 상환시기를 명확히 기재하여야 한다. 이자율은 기획재정부령으로 정하는 이자율(현행 연 4.6%)을 미달하면 증여로 볼 수 있으니 주의해야 한다(단, 이자차액이 연간 일천만원 미만이면 제외)차용증서를 '공증' 받거나 당사자가 차용내용을 변경할 수 없도록 '내용증명'으로 주고받는 방법도 있다. 또한 실제로 대여금을 변제하였다면 금융거래로 흔적을 남기고 서면으로 '상환확인서'도 받아둘 필요가 있다. 국세청의 사후부과처분에 대비를 위해서나 친인척관계가 이혼 등으로 남남이 되었을 때, 하늘에 별도 달도 따준다는 연인이 헤어져 남남보다 더 못한 악연이 되었을 때 금전거래분쟁을 쉽게 해결하려면, 부채의 사후관리도 금융거래로 흔적을 남겨 소명하고 기타 증빙자료 등 증명력과 증거능력을 확보하는 안전장치가 필요하다./이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부

2022-04-25 이영옥
[생활법무카페] 개인회생절차 폐지에 대한 불복 지면기사

A씨는 2020년 6월경에 개인회생절차를 통해 변제계획안을 인가받아 그에 맞추어 착실히 매월 변제하다 계속된 불황으로 10회 정도를 변제하지 못하여 회생법원으로부터 폐지결정을 받았고 폐지결정이 아직 미확정된 상태이다. 어렵게 얻은 회생의 기회를 놓치고 싶지 않은 상황이다. 어떻게 해야 할까?개인회생제도란 일정 금액 이하의 채무를 지고 파산에 직면한 개인채무자가 장래 계속적, 반복적으로 수입을 얻을 가능성이 있는 경우 수입 중에서 생계에 필요하다고 인정되는 비용을 제외한 나머지 금액을 원칙적으로 3년간 변제에 투입하면 나머지 채무를 면책받을 수 있게 하는 제도이다. 위 개인회생요건을 충족하여 변제계획안을 인가받아 월 변제액을 법원에 납부해야 하지만 3회 이상 납부하지 않는 경우 법원은 실무상 '폐지예정통지서'를 채무자에게 보낸 후 '변제계획을 이행할 수 없음이 명백한 경우'에 해당하는지 판단한 후 폐지사유가 존재할 경우 반드시 개인회생절차폐지의 결정을 하게 되어 있다.이러한 경우 폐지결정의 공고일로부터 14일 이내에 항고장을 제출하고 지체액 전액을 납부한 경우 대개 법원은 민사소송법 제446조 '재도의 고안'을 통해 폐지결정을 취소하고 기존의 변제계획을 유지하나, 지체액을 납부하지 않거나 그에 미치지 않는 적은 금액만 납부하면서 항고한 경우에는 원칙적으로 항고법원에 송부하여 항고법원의 판단을 받고 있다. 특히 코로나 팬데믹 상황에서 '서울회생법원'에서는 2020년 상반기에 코로나19 감염증과 관련하여 채무자의 일정기간 동안의 변제금 미납을 폐지사유로 고려하지 아니하고 있으며, 수원회생법원도 채무자들의 경제적 어려움을 감안하여 3회 미납을 이유로 바로 폐지결정을 내리지 않고 있는 실정이다. 그렇다면 A씨는 폐지결정 공고일로부터 14일 이내에 적법하게 항고장을 해당 회생법원에 제출함과 동시에 그때까지 미납금 전액을 일시에 납부하면 법원은 직권으로 폐지결정을 취소할 것이다./김정준 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부김정준 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부

2022-04-11 김정준
[생활법무카페] 친생자관계존재확인의 소와 출생확인 지면기사

법무부는 부모의 출생신고가 없더라도 의료기관에서 태어난 모든 아이들의 출생을 의료기관의 장이 시, 읍, 면의 장에게 의무적으로 통보하도록 하는 '출생통보제도'의 도입을 골자로 하는 '가족관계등록 등에 관한 법률 일부개정법률안'을 2022년 3월4일 국회에 제출했다고 밝혔다.개정안에 따르면 시, 읍, 면의 장은 출생신고가 되지 않은 출생자에 대해 직권으로 가족관계등록부에 출생을 기록해야 한다.출생통보는 출생신고가 아니라 통보 후 따로 신고해야 하기 때문에 부모 모두 외국인이거나 생모가 법률상 배우자가 아닌 다른 남자의 아이를 낳은 경우 별도의 법적 절차를 거치지 않고 출생신고를 할 수 없다.민법 제844조 제1항은 처가 혼인 중에 포태한 자는 부의 자로 추정하기 때문에 법률상 배우자가 아닌 다른 남자와 사이에서 출생한 자녀의 경우 다른 남자의 자녀로 출생신고를 할 수 없고, 아이의 친부 역시 혼인 외의 자에 대하여 모를 불상(不詳)으로 출생신고하는 것도 가족관계등록 등에 관한 법률 제29조 단서의 '법률상 기재하여야 할 사항으로서 특히 중요하다고 인정되는 사항을 기재하지 아니한 경우'에 해당되어 출생신고를 할 수 없으므로, 먼저 법률상 배우자와 아이 사이에 친생자관계부존재 확인 판결을 받은 후, 생모가 생존하고 출생증명서의 발급이 가능하면 생모가 아이에 대한 출생신고를 하면 되고, 생모 사망 시 가정법원에 생모와 아이 사이에 친생자관계존재확인 판결을 받아서 모자관계를 형성할 수 있다.모자관계는 출산이라는 사실만으로 성립되므로 굳이 법원의 확인을 받을 필요가 없으나, 출생신고 시 의료기관의 출생증명서를 첨부할 수 없는 경우와 위와 같이 친자관계 판결에 의해 등록부가 폐쇄된 경우 2016년 11월30일부터 가정법원의 출생확인을 받아야만 출생신고가 가능해졌다./이혁준 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부이혁준 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부

2022-03-21 이혁준
[생활법무카페] 계약갱신청구권 거절후 매매 가능한지 지면기사

계약갱신청구권은 기존 임차기간에 관계없이 2년 더 살 수 있는 임차인의 권리이다. 주택임대차보호법 제6조의3 제①항에 9가지 임대인의 거절사유가 열거되어 있으므로 일반적으로 매매를 이유로는 임대차계약갱신청구권에 대한 거절사유가 될 수 없다. 이와 관련하여 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절하여 임차인이 퇴거하고 임대인이 단기간 실거주한 이후 매매한 경우 임차인의 손해배상청구를 기각한 수원지방법원 용인시법원 판결이 나왔다.임대인이 실거주를 핑계로 계약갱신을 거절하고 해당 주택을 제3자에게 '임대'한 경우에는 주택임대차보호법 제6조3 제⑤항에 의해 손해배상책임을 지지만 '매매'는 법에 규정돼 있지 않아 논란이 많았다.지금까지 국토교통부, 주택임대차분쟁조정위원회는 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 갱신청구권을 거절한 경우 2년 동안은 주택을 매매하지 못하는 것으로 해석했다. 그러나 최근 하급심 판례는 기존 국토부 등의 입장과는 다른 판단을 내렸다. 주택임대차보호법이 임대에 대해서만 손해배상책임을 규정하면서 매매는 법률에 명시돼 있지 않아 보호대상이 아니라고 보고 실거주를 이유로 임차인을 내보내고 집을 매매한 임대인에게는 손해배상책임을 묻지 못한다고 하였다.만약 집주인이 이 사례처럼 실제로 몇 달 실거주를 한 것이 아니고 집을 비워둔 채로 매매하였다면 사법부가 어떤 판단을 했을지, 결론이 달라졌을지 의문이 생긴다. 임대인의 사유재산권과 임차인의 주거안정권이 첨예하게 대립함으로써 대법원 판례가 없는 상태에서 법 취지 해석을 두고 찬반은 계속될 것이다./이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부

2022-03-07 이영옥
[생활법무카페] 주택임대차보호법에 적용되는지요 지면기사

주택임대차보호법은 임차인들의 보호를 위한 강행법규이지만 임차계약의 형태에 따라 보호받을 수 있는 경우와 그렇지 않은 경우가 있다.우선 일시사용을 위한 임대차의 경우에는 보호를 받지 못한다(주택임대차보호법 제11조: 이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다). 주택임대차보호법은 미등기건물에 대한 임대차에도 적용하며 공장용, 창고용 건물이라도 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택으로 보아야 하며, 건축물대장의 용도란에 '주거용' 표시가 없더라도 주거용으로 사용하고 있다면 보호를 받을 수 있다. 옥탑에 전세를 계약한 경우를 보면 옥탑은 건축물관리대장이나 등기부에 나타나 있지 않은 무허가 건물 부분이다. 이에 대한 판례를 보면 "주택임대차보호법은 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 건물이 국민의 주거생활 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다"(대법원 2007년6월21일 2004다26133)또한 "상가(비주거용)와 주택(주거용)을 함께 임대차계약을 하여 각자 그 용도에 따라 사용되는 경우에도 위 법이 적용되느냐 여부는 구체적인 경우에 따라 합목적적으로 결정하여야 한다"라고 되어있다(대법원 1987년8월25일 87다카793) 따라서 혼용 임대차인 경우에는 임대차의 주목적에 따라 달라질 수 있다. 직원의 숙소로 회사가 임차한 주택도 일정한 조건을 갖춘 경우에는 보호대상이 되며, 재외동포인 경우에도 주택을 인도받아 거주하면서 국내 거소 신고를 임차주택 지번으로 하였다면 보호를 받을 수 있으며 비록 외국인이라도 외국인 등록과 체류지 변경신고를 마쳤다면 보호대상이 될 수 있다./황승수 법무사 경기중앙지방법무사회 수원지부황승수 법무사 경기중앙지방법무사회 수원지부

2022-02-22 황승수
[생활법무카페] 조세채권과 주택임차보증금 배당에 대해 지면기사

주택임차인이 부동산등기부상 선순위 (가)압류 채권, 물권 등이 없이 점유를 하고 전입신고를 하면 대항력이 생긴다. 이에 더하여 임대차계약서에 확정일자까지 받으면 경매시 배당신청하면 우선변제권이 생긴다. 지역에 따라, 민법 개정시기에 따라 보호되는 임차보증금범위가 다르지만 소액임차인에 해당하면 최우선변제권을 가진다.조세채권의 우선권에 의해 조세채권은 원칙적으로 납세자의 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다. (국세기본법 제35조1항, 지방세법 제31조1항) 당해세는 별론으로 하고 조세채권의 법정기일이란 납세의무자가 과세표준과 세액을 신고하여 조세채무가 확정되는 경우의 '신고일'이나 지방자치단체가 결정 부과하는 경우 '납세고지서 발송일'이다.대항력과 확정일자 받은 임차인이 배당신청을 하면 배당순위에 따라 배당받게 되는데 조세채권의 법정기일(배당기준일)이 우선변제권을 획득한 시기보다 앞서는 경우에, 임차보증금은 배당순위에서 조세채권보다 후순위로 밀리게 되므로 경매에서 주의를 기울여야 한다. 조세채권의 법정기일은 일반인이 알 수가 없기에 임차인이 전입신고 후에 조세의 압류등기가 되었더라도 법정기일은 그에 앞설 수 있기 때문이다. 그래서 현명한 임차예정자는 중개사로부터, 임대인으로부터 국세 지방세 완납증명서를 요구하여 밀린 체납금이 있는지 확인할 필요가 있다.만약 임대차보증금이 선순위로 배당받는다고 굳게 믿고 있다가 조세채권보다 배당순위에서 밀리게 되면 임차보증금을 못 받거나 일부만 받을 수 있다. 조세의 법정기일을 기준으로 임차인의 보증금의 배당순위가 뒤바뀌게 되면, 임차인의 지위가 현저히 불안해지는 폐단이 불가피하다. 불안정한 임대차가 싫다면 차라리 소유권을 취득해야 재산을 보존할 수 있다. 임대차가 저렴하긴 해도 타인에 의해 내 재산의 보존여부가 결정되기 보다는 내 집에서 내 재산 내가 관리하는 편이 속이 편할 수도 있겠다는 생각이 든다./이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부

2022-02-08 이영옥
[생활법무카페] 개인회생제도 이용 月 변제액 산정은? 지면기사

A씨는 법원의 개인회생절차를 이용하려 한다. A씨는 현재 자신을 계약자로 1억3천만원 보증금(그중 8천만원 은행 질권설정)의 주택을 임차하여 거주하고 있다. 현재 A씨는 미혼이며 월 200만원의 근로소득이 있다. 위와 같은 경우 월 변제액은 얼마인지 궁금하다.개인회생제도란 파산에 직면한 개인채무자가 장래 계속적, 반복적으로 수입을 얻을 가능성이 있는 경우 수입 중에서 생계에 필요하다고 인정되는 비용을 제외한 나머지 금액을 원칙적으로 3년간 변제에 투입하면 나머지 채무를 면책받을 수 있는 제도다.변제계획에 있어서 '청산가치보장'과 '가용소득 전부제공'이라는 원칙이 중요하다. 청산가치보장의 원칙이란 '변제계획의 인가 결정일을 기준으로 하여 평가한 채무자의 변제액이 채무자가 파산하는 때에 회생채권자가 배당받을 총액보다 적지 아니한다'이며, 가용소득 전부제공의 원칙이란 '회생채권자가 변제계획에 대하여 이의를 제기하는 경우 일정한 변제기간 동안 수령할 수 있는 가용소득의 전부가 변제계획에 따른 변제에 제공되어야 한다'이다.채무자의 별제권 주장은 받아들이지만 최초 임차보증금이 압류금지채권액을 인정받을 수 있는 임차보증금 규모(수원 등 과밀억제지역은 1억원 이하)가 아니므로 별도의 면제재산신청을 통해서만 3천700만원을 추가로 공제받을 수 있다.따라서 A씨는 보증금 1억3천만원에서 8천만원을 공제한 5천만원 중 3천700만원을 별도로 면제신청을 해야만 청산가치에서 공제받을 수 있다. 또한 A씨는 자신의 월 급여에서 국민기초생활보장법상 '기준 중위소득'의 60%인 109만6천699원을 넘는 돈(월 가용소득) 전부를 변제에 투입해야 한다. 그렇다면 A씨는 월 가용소득을 36개월에 걸쳐 변제하면 청산가치인 1천300만원(5천만원-3천700만원) 이상을 변제하게 되므로 '청산가치 보장'을 준수, 월 90만3천301원을 36개월 동안 납부하면 된다./김정준 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부김정준 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부

2022-01-25 김정준
[생활법무카페] 부동산 명도시 임대인·임차인 대응전략 지면기사

차임 연체 등 사유로 임대차계약이 종료되었을 때 임차인이 자진명도하지 않으면 임대주택에서 세입자를 소송을 통하여 강제집행하여야 합니다. 강제집행을 실행하는 쪽이나 당하는 쪽 모두 힘들고 난감합니다. 이에 따른 임대인과 임차인 관점에서 비용과 시간을 줄이고 심리적 피로를 줄이는 방법에 대해서 기술해 보겠습니다.임대인의 대응전략으로 임차인이 차일피일 명도를 미루면 우선 서면의 내용증명으로 명도를 미루고 버틸 시에 앞으로 전개될 진행 상황에 대해 미리 자세하게 설명 고지해 줍니다. 현명한 사람이라면 어떻게 행동해야 할지 정해질 것입니다. 임차인이 수차례 약속이행을 어길 땐 반복 가능성이 있고 불이행의 양심의 가책도 못 느끼는 성격이라면 속히 강제집행을 추진해야 합니다. 돈을 좋아하는 사람이라면 이사비를 보조해 줌으로써 자진명도를 유도해 가는 것도 좋은 방법입니다. 법원 절차 특히 명도집행은 시간이 걸리므로 미리 진행하는 것이 유리합니다. 점유자가 변경되는 만일의 경우에 대비하여 명도집행 전에 점유이전금지가처분하여 피고를 항정하는 것도 이중의 소송을 피할 수 있어 안전합니다.임차인의 대응전략으로 월세가 밀려 마땅히 나갈 곳도 없는 경우 매우 난감합니다. 이때는 임대인에게 연체차임을 모두 지불하고 기간연장을 할 수 있도록 설득해야 합니다. 어떠한 경우든 신뢰를 잃지 않아야 다른 곳을 이사하든지 때맞춰 나갈 수 있도록 명도기간을 유예받을 수 있습니다.집행관의 1차 계고가 올 때는 마지막 기한을 주는 것이므로 그 기간 안에는 명도하여야 쫓겨나는 불명예의 추억을 남기지 않고 더 큰 화(창고보관, 2중 이사)를 피할 수 있습니다.강제집행하는 임대인, 임차인 모두 힘들기는 마찬가지고 서로 감정을 건드리지 않고 현명한 대처가 필요하다 하겠습니다./이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부

2022-01-11 이영옥
[생활법무카페] 연령정정 지면기사

새로운 한 해의 시작이 얼마 남지 않았다. 10대와 20대에 정체된 것만 같던 시간이 30대를 지나면서 순간 이동을 한 것처럼, 수년의 시간이 한꺼번에 지나간 것처럼 느껴질 때가 있다.바쁜 살림에 늙는 줄 모른다는 속담처럼 연령정정은 가족관계등록부에 기록된 출생연월일이 사실과 다르더라도 정정할 필요성이 없을 때는 그대로 방치하고 살다가 현실적인 필요성이 생겼을 때 비로소 법원의 문을 두드리는 경우가 대부분이다.나이는 취학, 정년 또는 퇴직연령을 정하는 기준이 되고, 병역의무와 취업연령 및 사회복지 혜택과 연관된 중요한 표준이다. 종전 호적법(법률 4298호, 1991. 1. 1) 시행 이전에는 출생신고 시 출생증명서를 첨부할 필요가 없었고, 가족관계의 등록 등에 관한 법률(법률 14169호, 2016. 11. 30. 시행 이전의 것을 말함)하에서는 출생 사실을 아는 사람이 작성한 출생증명서를 첨부하여 출생신고가 가능하였으므로 가족관계등록부에 출생연월일과 실제 나이의 불일치가 발생할 가능성이 존재하였다.연령정정의 사례는 생년월일을 전부 정정하는 경우, 생년만 정정하는 경우, 생년과 생월을 정정하는 경우, 생년과 생일을 정정하는 경우, 생월만을 정정하는 경우, 생월과 생일, 생일만을 정정하는 경우 등이 있고, 어느 경우나 법원은 엄격한 증명을 요구한다. 따라서 출생증명서가 있다면 연령정정은 가능하고, 의료보험실시 이후 출생자에 대해서는 국민건강보험공단에 출산 당시의 의료보험금 지급서류를 통하여 소명하게 한다. 초·중·고교 생활기록부 및 졸업증명서, 조산사의 분만대장, 돌, 백일사진 등과 더불어 가족과 지인의 인우인보증서 등으로 연령정정이 가능할 수도 있으나 법원마다 재판부마다 다른 판단을 할 수 있다.개명이나 성·본 변경보다 연령정정이 사회적 이해관계가 큰 것은 사실이나 신청인에 대해 범죄경력조회와 신용정보조회 및 출입국사실조회를 하는 만큼 현재보다 완화된 기준으로 연령정정이 가능해졌으면 하는 바람이다./이혁준 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부이혁준 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부

2021-12-28 이혁준