오피니언

경제전망대
[경제전망대] 부동산을 바라보는 수요층의 자세 지면기사

내년 앞두고 정치 불확실성 극대화 ‘일희일비’ 금융권, ‘긴 호흡’ 부동산 금리인하 시작… 소비자 변수 관심 정치 이슈에 과하게 휘둘리기 보다 최적화된 물건 찾으려는 노력해야 2025년의 코앞에서 정치적 불확실성이 극대화된 분위기다. 다만 이러한 정치 이슈가 주식, 채권, 환율, 코인 등의 금융자산들의 변동성을 확대시키고 있지만 부동산은 3년 이상의 긴 호흡으로 의사 결정하는 특성이 있으므로 정치 이슈에 대한 일희일비 경향성은 약하다. 즉 정치 불안이 국가 금융시스템 위기로 전이되지 않는다면 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적이라는

2024-12-11 윤지해 부동산R114 수석연구원
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[경제전망대] 벼랑 끝에 몰리고서야 비로소 떠올리는 것! 지면기사

글로벌 환경, 불가결 자질된 창의력 성숙기 맞은 지금, 새로운 혁신 필요 틀 깨는 창의적 해법 없이 불가능 후천적 노력으로 얼마든 계발 가능 모든 상식에 의문품는 2025년 되길 “CEO의 가장 중요한 리더십 자질이라면?” 뭐라고 답했는가? IBM이 전 세계 60개국, 33개 산업군에 종사하는 1천541명의 리더를 대상으로 한 연구(2010년)에선 창의적 리더십(creative leadership)이 꼽혔다. 세월이 좀 흐른 조사이나 현재도 크게 다르진 않을 터. 지금처럼 변동성·불확실성·복잡성이 지배하는 글로벌 환경에서 창의력(c

2024-12-04 김광희 협성대학교 경영학과 교수
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[경제전망대] 부동산시장의 양극화, 해결 과제 지면기사

집값 격차로 상대적 박탈감 심화 성장거점중심의 경제기반 구축과 정책 적용범위 지역별 차등 적용 저소득층 시장 진입기회 제공 등 국민 공감대로 대전환 이뤄져야 최근 윤석열 대통령은 임기 후반기 최우선 국정과제로 양극화 해소를 통하여 ‘새로운 중산층 시대’를 열겠다는 청사진을 제시하였다. 추가적으로 대통령실 대변인은 브리핑을 통하여 “어려운 처지에 놓인 사람들의 삶이 실질적으로 나아질 수 있도록 사회적 사다리를 놓는 정책 과제를 발굴해 중산층을 강화하는 게 목표”라고 발표하였다. 양극화는 중산층이 사라지고 사회계층이 양극단으로 몰리는

2024-11-27 서진형 한국부동산경영학회 회장·광운대 교수
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[경제전망대] 트럼프 ‘어젠다47’과 우리의 대응 지면기사

트럼프 2.0시대, 4년간 큰 걱정거리 한국=머니머신 비유 파격공세 예상 대미무역 흑자 국가에 고관세 부과 FTA 개선 등 수출 다변화 준비를 현명·지혜로운 국가경영전략 절실 미국의 어느 크루즈 회사는 ‘트럼프 싫으면 배 위로 이사하세요’라는 4년짜리 초장기 패키지 상품 ‘도약(skip forward)’을 약 3억5천만원에 출시해 관심을 끌고 있다. ‘해리스 후보의 낙선과 트럼프의 당선’에 실망한 미국인들을 대상으로 140개국 425 항구에 기항하며 다음 대선까지 미국으로 돌아오지 않도록 여행코스가 짜여있다. 1년짜리 ‘현실도피’,

2024-11-20 이세광 콘테스타경영컨설팅 대표·한국조직문화연구소장
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[경제전망대] 가계약도 계약이다 지면기사

가계약금 성질 명확하지 않아 분쟁 일반 계약서, 해약금 관련 내용 기재 관련약정 없다면 지급자에 돌려줘야무심코 낸 가계약금, 생각보다 복잡계약조건 반영 확인한 후 입금해야 부동산을 매수하거나 임차하려 할 때, 마음에 드는 부동산을 발견하면 공인중개사는 가계약을 적극적으로 권유하면서 가계약금을 지급하라고 하는 경우가 많다. 가계약은 계약서를 작성하기 전까지 다른 사람에게 물건을 보여주지 말고 우선 계약을 체결할 권리를 확보하는데 그 목적이 있다. 그런데 계약 세부내용을 조절하는 과정에서 계약이 체결되지 않거나 단순한 변심으로 본계약을 체결하지 않았을 때 가계약금을 돌려받지 못하거나 계약금 상당의 손해배상 문제까지 발생하는 경우가 있다. 이것은 가계약금을 지급할 때 그 가계약금의 성질을 명확하게 하지 않아서 발생하는 문제다.계약은 당사자 간의 의사가 합치됨으로써 성립한다. 계약이 성립하기 위해서는 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 의사가 합치되어야 하는 것은 아니고 본질적인 사항이나 중요한 사항에 대해 구체적으로 의사가 합치되어야 하고, 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다(대법원 2017년10월26일 선고 2017다242867 판결 등 참조). 그래서 매매계약을 체결하는 경우에 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급 방법에 관한 합의가 있다면 매매계약이 성립되었다고 판단될 수 있다. 결국 계약서 작성은 계약성립의 절대 조건이 아니다. 우리 민법은 계약의 성립과 관련해서 서면작성을 원칙으로 하지 않기 때문이다.가계약금을 지급한 후에 계약서를 작성하는데 이르지 못했다면 가계약금은 포기하거나 배액을 배상해야 될까? 우리가 매매계약이나 임대차계약을 체결하면서 계약금을 지급하면 계약금을 몰취하거나 배액을 배상하면서 계약을 해제할 수 있다. 이는 계약금이 '해약금'에 해당하기 때문이다. 민법 제565조가 해약금에 대해 정하고 있는데, 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에 교

2024-11-13 정민경
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[경제전망대] 겹겹이 쌓여 있는 부동산 가격 구조 지면기사

시장해석에 쓰이는 가격지표 다채시세·호가 등 가격구조 파악 필요 수익연계된 전월세 가격서 시작해공시가, 급매물, 분양가, 실거래 순구조 이해땐 미래 변화 예측 가능25년 가까이 시세 조사를 하고 있는 부동산R114 소속 전문가로서 부동산 시장을 들여다보면 시장을 해석하기 위해 쓰이는 가격 지표가 매우 다채롭다는 점을 알게 된다. 예를 들어 특정 주택이나 오피스텔, 사무실, 상가 등 물건에 대한 적정가치를 판별하려면 시세는 물론 호가에 대한 개념과 실거래가, 공시가격, 급매물, 분양가, 감정가, 수익률, 지수 등 겹겹이 쌓여 있는 가격 구조의 본질적인 의미 파악이 필요하다. 시세와 실거래가의 개념은 그 의미가 다름에도 불구하고 이를 명확하게 구분하지 못하고 사용하는 경우들도 많다. 시장 가격에 대한 다양한 해석이 난무하는 요즘, 가격 판단 지표에 과연 어떤 것들이 있고 그것들이 주는 의미는 무엇인지 점검해 보자.시세에 대한 의미부터 설명하면 우리가 일반적으로 알고 있는 평균의 개념에 가깝다. 예를 들어 특정 아파트 단지에서 팔기 위한 매물이 100건 있고, 그 중 50건이 비슷한 타입과 평면에 해당된다면 동일 평면의 가격을 모두 합산하고 50건으로 나누면 평균 가격 즉 시세가 산출된다고 볼 수 있다.(물론 실제로는 더 복잡한 계산식이 투입된다) 이를 개별 단지의 범주에서 동, 시군구, 시도, 전국 단위로 확장하면 해당 지역의 시세 개념이 된다. 즉 시세는 평균의 개념에 가까우므로 그 정도 수준에서 거래될 수 있다는 가이드성 지표로 볼 수 있다.이에 반해 실거래가는 조금 더 단기적이고 국소적 개념에 가깝다. 예를 들어 특정 상가의 평균 시세가 10억원이지만 실거래는 9억원에 계약될 수 있기 때문이다. 이는 해당 물건의 단순 면적 보다는 상가건물의 입지와 주변 배후 인구 수준, 사람들의 동선, 입점 업종과 상권 규모 등에 따라 가치 평가 요소가 달라지는 이유 때문이다. 다만 시장이 침체되고 거래량이 크게 축소되면 표본 수가 부족해져 시장 판단에 대한 지표로 작동하지 못한다는 단점도 있다. 호가의 개념도 있는

2024-11-06 윤지해
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[경제전망대] 중소기업 근로자에게 국가장학금을 줘라! 지면기사

저출생 근본 원인은 '가치관 변화'대기업 출산·육아 휴가 등 당근책비교돼 중소기업 상대적 박탈감만인력 절대비중인 경제 핵심축 불구청년 기피 일으켜… 특단의 조치를분만 가능한 국내 병원은 몇 곳일까? 건강보험심사평가원에 따르면 분만 병원 수(연 1건 이상 분만)는 2018년 555곳에서 2000년 504곳, 2022년 461곳, 올해(1~7월) 425곳으로 5년 남짓한 기간에 4분의1이나 줄었다. 모든 현상에 우연은 없듯 저출생으로 분만 수요 자체가 줄은 탓이다. 지난해 합계출산율은 0.72명(출생아 23만명), 상궤를 크게 벗어났다. 30년 뒤 이들이 지금과 같은 출산율을 가진다면 출생아는 약 8만2천800명(11.5만×0.72명)이다. 또 2053년 출생아가 2083년에 출산한다면 약 2만9천800명이다.(절반은 SKY대 진학 가능) 휴전선은 누가 지키고, 반도체는 누가 만들며, 소는 누가 키울까? 50년 뒤엔 2명 중 1명이 65세 이상 고령자인데 군인·경찰관·소방관 등 '젊은피'가 필요한 국방과 치안·방재 인력은 어쩌나?특정 시점에 태어난 인구는 줄 순 있어도 늘 순 없다. 출생·사망도 전쟁이나 전염병과 같은 예외 요소가 없다면 그 변화는 미미하다. 지금 태어난 아이는 30년 뒤 30살의 인구수와 거의 일치한다. 저출생은 인구통계로 보면 '확정된 대한민국의 미래'다. 배경으론 경제적 이유가 꼽히나, 실은 가치관 변화(다양화)가 근본 원인이다.한국은 OECD 국가 중 중소기업 일자리 비중이 제일 높다. 하여 저출생 폐해가 넓고 치명적인 영역은 중소기업이다. 저출생 시대 중소기업은 우리 아킬레스건이다.첫째, 인력 부족이다. 생산가능인구 감소는 중소기업의 노동력 확보를 가중시킨다. 특히 육체적 노동과 숙련자가 필요한 제조업과 소·부·장 기업에 더 큰 영향을 준다. 둘째, 임금 상승 압박이다. 노동인구가 줄면 근로자에 대한 수요가 공급을 초과해 자연스레 임금 상승 요구로 이어진다. 이는 중소기업에 인건비 부담을 가중시켜 또 다른 위기를 부른다.셋째, 혁신·성장의 추락이다. 두뇌의 절대 부족과

2024-10-30 김광희
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[경제전망대] 금리인하와 대출규제에 대한 해법 지면기사

정부의 부동산 안정 목적 대출규제시장 고려 안한 탓… 실수요자 반발 관치금융 부작용 코브라 현상 발생수요공급 불균형 풍선효과 불보듯 임기응변 대신 전략적 접근 등 필요최근 정부의 부동산대출제도가 방향을 잡지 못하고 있다. 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 도입 및 연기, 디딤돌 대출제도의 규제 강화와 유보, 등기가 되지 않은 신축 아파트를 담보로 하는 후취 담보 대출의 중단 등 부동산 관련 대출제도가 시행과 유보라는 갈지자 행보를 보이고 있다. 부동산시장의 안정을 위하여 대출규제를 하는 것이 바람직한 방향이라는 판단아래 규제를 하겠다고 발표하였지만 실수요자들의 반발에 한발 물러서고 있다. 왜냐하면 시장의 상황을 충분히 고려하지 않은 성급한 정책이고, 시장의 혼란과 실수요자들의 피해가 커지기 때문이다. 그리고 금융 및 국토교통부 당국자의 임기응변식의 발언도 금융시장의 혼란을 부추기고 있다. 이들의 돌출발언은 시장에 미치는 파급효과가 상당하기 때문에 전체적인 정책의 방향에 초점을 맞추어야 하는데 그렇지 못한 것이 문제이다.지난날 미국 연방준비제도(Fed)의 금리인하로 우리나라의 기준금리도 낮추었는데 대출은 막겠다는 것이다. 원론적으로 금리가 내려가게 되면 이자부담의 감소로 대출은 증가하는 것이 시장의 섭리이다. 그런데 부동산 가격의 안정을 위하여 대출규제를 하겠다는 것이다. 왜냐하면 부동산가격의 안정을 위한 가장 편리한 정책이 금융당국을 규제하는 정책이고, 수요를 억제하는데 가장 효과적인 정책이 대출규제정책이기 때문이다. 이러한 관치금융으로 금융시장을 관리할 수는 있겠지만 나중에 부작용이 나타나게 된다. 규제의 역설이다. 대표적인 사례가 코브라 현상이다. 인도에서 코브라로 인한 인명피해가 늘자 정부는 코브라를 잡으면 포상금을 지급하도록 하였다. 그 결과 코브라는 줄어들었지만 동시에 포상금을 받기 위해 코브라를 사육하는 농가들이 증가하였고, 포상금이 급증하는 부작용이 발생하였다. 이에 포상금제도를 폐지하니 이번엔 농가들이 사육한 코브라를 방사해 다시 코브라가 급증하였다. 우리나라도 임대차3법이라는

2024-10-23 서진형
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[경제전망대] 불황을 이기는 블루오션 창출 전략 지면기사

기업 생존가능성 높이는 '블루오션' 지키는 것만으론 미래보장 어려워환경변화 파악해 대응 전략 마련고부가가치업종으로의 전환 위해 미지의 시장 개척·수요 창출해야국내는 물론 세계가 요동치는 급변하는 경영환경에서 우리 기업들의 생존 가능성을 높이는 길은 블루오션을 창출하는 것이다. 지키는 것만으로는 미래를 보장받기가 어려운 환경이기 때문이다. 현재 우리가 속해있는 시장과 주변을 잘 살펴보고 미래목표달성을 위한 혁신적 전략대안을 만들어 내야만 한다.기업경영을 선박의 항해에 비유해 본다. 화물을 싣고 부산항을 출발하여 미국의 샌프란시스코까지 정해진 날짜에 안전하게 도착하려면 우선 항로의 선택, 일기와 풍랑의 크기, 다른 선박의 통과 경로, 암초의 파악 등 항해에 필요한 각종 정보의 수집과 분석이 선행되어야 하며 아울러 선박의 내부준비에 대한 정보, 즉 연료와 식량, 엔진의 작동상태, 선원들의 정위치 여부, 의약품의 비치 등 정확한 항해 정보가 없으면 안전한 항로의 선택이 불가능하다.기업을 둘러싸고 있는 외부의 경영환경에 대한 분석을 통한 경영정보의 인식과 기업 내부의 역량을 파악하는 것은 기업경영의 단기적 목표달성은 물론 미래를 설계하는 중장기 경영전략계획에 있어서 기초가 된다. 경영에서 환경분석은 경영전략 수립의 기본이며 분석의 도구로 SWOT분석기법을 이용한다. 외부환경에서 파악된 기회 위협요인과 내부역량분석에서 파악된 강점·약점요인을 매칭시킴으로써 각 상황에서의 전략적 과제를 도출하고 대응전략을 수립한다.다음의 세가지 환경변화의 현상을 파악하여 그 현상에 대응할 수 있는 전략과 대책을 마련한다. 첫째 지금의 경제상황이 경기의 상승과 하락, 금리의 오르내림 같은 주기적 변화를 가져오는 '순환적 현상'인가, 둘째 상당 기간 같은 경향의 변화가 계속되는 '추세적 현상'인가, 셋째 현상의 배후에 있는 사회·경제적구조 자체가 바뀌기 때문에 이전 상태로 돌아갈 수 없는 '구조적 현상'인가에 대한 판단이다.순환적 현상의 경우는 미국이나 중국의 수출시장의 경기 후퇴로 인한 수출의 정체와 국내 내수시장의 불

2024-10-16 이세광
경제전망대
[경제전망대] 전세보증금 반환보증제도, 개선이 필요하다 지면기사

전세금 보증보험 '전세사기 원인'보증범위 매매가 육박 갭투자 조장정부 잦은 시장 개입 등 혼란 야기임차인 가입 가능 여부 알 수 있는정보의 불평등이 우선 해소되어야전세사기로 한 차례 홍역을 치렀지만 여전히 전세보증금을 안전하게 보호하는 방법은 요원하다. 임대차보호법이 정하는 대항력, 우선변제권은 임차인이 보증금을 지킬 수 있는 보호장치이지만 아직 충분하지는 않다. 이에 정부는 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황에 대응하기 위해 전세보증금 반환보증제도를 시행하고 있다. 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환하지 못하는 경우 보증기관이 이를 대신 지급하는 제도이다. 이를 보증하는 기관으로는 주택도시공사(HUG), 서울보증보험주식회사(SGI), 한국주택금융공사(HF)가 있고, 전세보증금 반환보증보험 또는 전세금 반환보증보험 등의 이름으로 운영되고 있다.그런데 전세보증금 반환보증제도(이하 '전세금 보증보험')가 전세사기의 원인으로 꼽힌다. 전세금 보증보험 가입 요건이 완화되고 전세금의 보증 범위가 매매가에 이르면서 오히려 갭투자를 조장해 왔다는 것이다. 현재 주택도시공사의 전세금 보증한도는 주택가격의 90%에 이르는데, 작년까지는 100%였다.그러다 보니 이제는 전세금 보증보험의 가입 요건을 강화한다고 한다. 전세금 보증보험 가입 요건이 강화되면 제도 이용이 어렵고, 전세보증금을 낮추기 위해 월세가 증가하여 임차인의 주거비가 증가하는 부작용이 발생한다. 어떤 제도든 장점과 단점이 있기 마련이지만 정부의 잦은 시장개입은 국민의 혼란과 시장의 왜곡을 가져오기에 신중할 필요가 있다.전세금 보증보험이 제 기능을 하지 못하는 것은 단순히 가입 요건 강화여부의 문제가 아니다. 임대차계약 체결 당시에 전세금 보증보험을 가입할 수 있는지 여부를 알 수 없다는 것이 문제이다. 임대인은 가입이 가능하다고 하지만 막상 전세금 보증보험을 신청하면 임대인 보증금지 사유로 가입이 불가능한 경우가 생각보다 많이 발생하고 있다. 임대인이 동의하지 않는 한 임대인에게 보증금지 사유가 있는지 여부를 확인할 수 있는 방법이 없다.

2024-10-09 정민경